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Und (beinahe) täglich grüßt die Schriftform!

Fachbeiträge
Und (beinahe) täglich grüßt die Schriftform!

In der jüngeren Vergangenheit hatte sich die höchstrichterliche Rechtsprechung wieder verstärkt mit der mietvertraglichen Schriftform als dem Dauerbrenner im Gewerberaummietrecht zu befassen. Nachfolgend drei aktuelle Entscheidungen, deren Inhalt man kennen sollte.

Der Grundsatz und seine gefährliche Rechtsfolge

Für die Akteure in der Immobilienbranche ist der Grundsatz der mietvertraglichen Schriftform eine alte Leier: Mietverhältnisse über Gewerberäume mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr unterliegen dem gesetzlich vorgegebenen Schriftformerfordernis. Dazu müssen alle wesentlichen Vertragsbestandteile des Mietverhältnisses schriftlich und mit den tatsächlichen Verhältnissen übereinstimmend im Mietvertrag und seinen Nachträgen wiedergegeben werden. Die wesentlichen Bestandteile des Mietvertrags müssen aus der schriftlichen Vertragsdokumentation heraus bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Die erforderliche Schriftform bei langfristigen Mietverhältnissen soll unter anderem Immobilienerwerber schützen, die kraft Gesetz in ein bestehendes Mietverhältnis eintreten. Ein Mietvertrag gilt trotz formal wirksam vereinbarter Festlaufzeit als auf unbestimmte Zeit geschlossen, wenn der Vertrag die Schriftform nicht wahrt oder wesentliche Bestandteile anders gelebt werden als schriftlich fixiert. Dann kann sich jede Vertragspartei durch ordentliche Kündigung mit einer Frist von sechs Monaten zum Quartal einseitig und vorzeitig von dem Vertrag lösen.

Schriftformheilungsklauseln und Rechtsmissbräuchlichkeit einer Schriftformkündigung

Schriftformheilungsklauseln waren im letzten Jahrzehnt übliche Vertragspraxis und verpflichteten die Vertragsparteien dazu, sich nicht auf das Vorliegen eines Schriftformmangels und die damit verbundene Rechtsfolge der Kündigungsmöglichkeit zu berufen. Diese Klauseln sind nach der Rechtsprechung des BGH mittlerweile bekanntlich unwirksam. Dies hat der BGH mit seinem Urteil vom 26. Februar 2020 (Az. XII ZR 51/19) nochmals bestätigt und ferner ausgeführt, dass Schriftformheilungsklauseln nicht zu einer Treuwidrigkeit der ordentlichen Kündigung wegen Schriftformverstoß führen. Das Schriftformgebot hat nicht nur den Erwerberschutz im Blick, sondern gewährleistet die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien. Nur in ganz besonderen Ausnahmefällen kann es rechtsmissbräuchlich sein, wenn eine Partei den Mietvertrag mangels Einhaltung der Schriftform ordentlich kündigt.

Auch wenn die Nichteinhaltung der Schriftform dadurch begründet worden ist, dass nur einer der im Vertragsrubrum genannten gesamtvertretungsberechtigten Geschäftsführer einer Partei ohne ausreichenden Vertretungszusatz den Mietvertrag unterschrieben hat, ist die diesen Schriftformmangel verursachende Partei nicht daran gehindert, den Mietvertrag vorzeitig ordentlich zu kündigen.

Bestimmbarkeit des Mietgegenstands

Zum Mietgegenstand als einer der wesentlichsten Bestandteile eines Mietvertrags stellt der BGH mit Urteil vom 4. November 2020 (Az. XII ZR 4/20) unter Bezug auf seine ständige Rechtsprechung fest, dass für die Frage der Bestimmbarkeit des Mietgegenstands auch auf außerhalb der Mietvertragsurkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden darf. Solche Umstände können auch die tatsächliche Nutzung des Mietgegenstands durch den Mieter sein. Dieser Grundsatz gilt nach dem BGH jedoch dann nicht, wenn der Mieter den Mietgegenstand nicht selbst nutzt, sondern diesen an einen unbekannten Dritten weitervermietet hat. Im konkreten Fall bestand für den streitigen Mietgegenstand ein Untermietverhältnis. Nach Auffassung des BGH ist die tatsächliche Nutzung für die Bestimmbarkeit des Mietgegenstands nur dann ein taugliches Kriterium, wenn auch ein Erwerber die Identität eines Untermieters aus der Mietvertragsurkunde erkennen kann oder seine Identität zumindest aus einer nach dem Mietvertrag erforderlichen schriftlichen Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung hervorgeht.

Unterzeichnung des Mietvertrags

Mit der schriftformgerechten Unterzeichnung des Mietvertrags hat sich der BGH mit Urteil ebenfalls vom 4. November 2020 (Az. XII ZR 104/19) befasst. Als wesentlichen Aspekt der Schriftform müssen die Unterschriften der Vertragsparteien den gesamten Vertragsinhalt umfassen und den Vertragstext insgesamt räumlich abschließen. Die Unterzeichnung durch die Parteien vor ergänzend abgedruckten allgemeinen Vertragsbedingungen und ohne Verweis auf diese im unterzeichneten Mietvertragstext begründet einen Schriftformmangel.

Fazit

Die Schriftformthematik hat in letzten Jahren nicht an Brisanz verloren. Immer wieder stehen Vermieter und Mieter vor Problemen, wenn eine Partei versucht, ein ihr unliebsam gewordenes Mietverhältnis aufgrund eines Schriftformmangels vorzeitig zu beenden. Beratung im Zusammenhang mit Abschluss und Änderungen von Mietverträgen ist wichtig, denn der Teufel steckt (weiterhin) im Detail.

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