Liegt bei hohen Heizkosten ein Mangel der Mietsache vor?

Der Frühling ist in diesem Jahr ungewöhnlich kalt ausgefallen und viele Haushalte mussten länger heizen. Spätestens in der Heiz- und Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2021 werden sich die damit verbundenen Heizkosten mit höheren Nachzahlungen für Mieter in den Nebenkostenabrechnungen bemerkbar machen. Kann dies einen Mangel der Mietsache darstellen?

Hohe Heizkosten kein Mietmangel

Die Rechtsprechung gibt Entwarnung für Vermieter: Hohe Heizkosten sind grundsätzlich kein Mangel der Mietsache, selbst wenn sie außergewöhnlich hoch oder deutlich höher als in den Vorjahren ausfallen. Solange die Heizungsanlage fehlerfrei arbeitet, bestehen keine mängelbedingten Ansprüche des Mieters.

Auch eine unwirtschaftlich arbeitende Anlage stellt noch keinen Mangel dar. Eine Heizungsanlage muss nur dem Stand der Technik zum Zeitpunkt ihres Einbaus entsprechen. Der Mieter hat schließlich unter diesen Gegebenheiten die Wohnung oder Gewerberäume angemietet. Mangelhaft ist die Heizung nur dann, wenn sie bereits damals nicht mehr dem technischen Standard entsprochen hat und unwirtschaftlich arbeitet.

Keine Modernisierungspflicht für Vermieter

Trifft den Vermieter eine Pflicht, die Heizungsanlage regelmäßig zu modernisieren? Dies verneinte der BGH in gleich mehreren Entscheidungen. Halten Vermieter den technischen Standard zur Zeit des Einbaus ein, muss nicht erneuert werden. Jedoch bestehen Ausnahmen.

Nach dem Gebäudeenergiegesetz („GEG“) müssen Öl- und Gas-Heizkessel ausgetauscht werden, die älter als 30 Jahre sind, soweit es sich nicht um Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel handelt. Zwar besteht für den Mieter kein Anspruch auf diese Modernisierung, aus unserer Sicht spricht aber viel für das Vorliegen eines Mietmangels, wenn die Vorgaben des GEG nicht eingehalten werden. Allerdings liegt dazu bislang noch keine Rechtsprechung vor.

Ergänzend müssen die Mieträume immer für die gewöhnliche Verwendung geeignet sein und dürfen sich nicht in einem gesundheitsgefährdenden Zustand befinden. Sofern beispielsweise Abgaswerte durch eine Heizungsanlage überschritten werden, müsste diese ausgetauscht werden.

Darüber hinaus bestehen keine weiteren Pflichten zur Modernisierung für den Vermieter.

Fazit

Hohe Heizkosten stellen keinen Mangel der Mietsache dar, solange die Heizungsanlage bei ihrem Einbau dem maßgeblichen Stand der Technik entsprach und fehlerfrei funktioniert. Der Vermieter ist zudem – von wenigen Ausnahmen abgesehen – nicht verpflichtet, die Heizung zu modernisieren.