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BVerwG entscheidet über Festsetzung von Ausgleichsbeiträgen im Sanierungsgebiet
Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) hat eine grundlegende Entscheidung zur Festsetzung von Ausgleichsbeiträgen im Sanierungsgebiet getroffen. Die Eigentümerin eines Grundstücks in einem ehemaligen Berliner Sanierungsgebiet wandte sich erfolgreich gegen ein Urteil des OVG Berlin-Brandenburg (OVG). Grundlage des festgesetzten sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags war eine vom Bezirksamt ermittelte Bodenwerterhöhung infolge städtebaulicher Maßnahmen.
Sanierungsrechtlicher Hintergrund
Gemäß § 154 Abs. 1 BauGB sind Eigentümer im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet von der Gemeinde zum Ausgleich der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung ihres Grundstücks heranzuziehen. Diese setzt jedoch voraus, dass der Wertzuwachs tatsächlich auf Maßnahmen im Rahmen des Sanierungskonzepts zurückzuführen ist. Nach § 146 Abs. 1 BauGB zählen dazu Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen, die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich sind. Die Ermittlung des Ausgleichsbetrags erfordert eine nachvollziehbare Feststellung des sanierungsbedingten Wertzuwachses. Wertsteigerungen aus anderen Gründen, die also nicht sanierungsbedingt sind, dürfen nicht berücksichtigt werden.
Entscheidung
Das BVerwG stellt klar, dass die Sanierungsbedingtheit des Bodenwertzuwachses nicht allgemein vermutet werden kann. Wertsteigerungen ohne Bezug zur Sanierung sind nicht abschöpfbar. Insbesondere wenn Eigentümer selbst Maßnahmen an ihrem Grundstück im Sanierungsgebiet vornehmen, muss die Gemeinde im Einzelnen prüfen, ob die sich daraus ergebende Wertsteigerung sanierungsbedingt ist. Das OVG hatte dies noch anders gesehen.
Praxishinweis
Die Entscheidung des BVerwG stärkt die Position von Grundstückseigentümern und erhöht die Anforderungen für Gemeinden, den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeitrag zu ermitteln. Kommunen müssen bei der nachvollziehbar darlegen, dass die ermittelte Bodenwerterhöhung tatsächlich im Zusammenhang mit der Sanierung steht, was sowohl rechtliche als auch fachliche Fragen aufwirft.
Maßgebliche Entscheidung: BVerwG, Urteil vom 25.03.2025 – 4 C 1.24
