Sturm im Wasserglas

Gefahren durch Legionellen

Legionellen sind im Wasser lebende Bakterien. Nicht jeder Kontakt mit legionellenhaltigem Wasser führt zu einer Gesundheitsgefährdung. Eine Infektion mit Legionellenbakterien durch das Einatmen von zerstäubtem, legionellenhaltigen Wasser oder durch Eindringen von erregerhaltigem Wasser in die Luftröhre oder Lunge kann zu einer schweren, mitunter tödlich verlaufenden Lungenentzündung führen.

Pflichten von Vermietern nach der Trinkwasserverordnung

Nach den Vorgaben der Trinkwasserverordnung (§14Abs. 3 TrinkwV) ist der Vermieter von Wohnraum oder von Geschäftsräumen, die mit einer zentralen Wasserversorgungsanlage samt integrierter Großanlage zur Trinkwassererwärmung ausgestattet sind, verpflichtet, die Anlage an mehreren Entnahmestellen durch ein zugelassenes Fachunternehmen in einem Zyklus von mindestens drei Jahren zu beproben. Mieter einer solchen Immobilie sind jährlich über die Qualität des bereitgestellten Trinkwassers zu informieren. Bei Verstößen gegen die Vorgaben der Trinkwasserverordnung drohen für den Vermieter Bußgelder von bis zu EUR 25.000. Diese Pflichten von Vermietern waren kürzlich erneut Gegenstand von Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) und des Landgerichts Stuttgart.

Legionellenbefall kann weitreichende Ansprüche des Mieters begründen

Eine Verseuchung der Wasserversorgungsanlage mit Legionellen stellt einen erheblichen Mangel der Mietsache dar, der Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche sowie Minderungsansprüche des Mieters begründen und gegebenenfalls sogar ein Kündigungsrecht des Mieters auslösen kann.

Entscheidung des Landgerichts Stuttgart zu Zahnarztpraxis

Trotz mehrerer Aufforderungen durch den Mieter einer Zahnarztpraxis gelang es dem Vermieter in dem vor dem Landgericht Stuttgart entschiedenen Fall nicht, die Legionellenkonzentration im Trinkwasser des Mietobjekts zu beseitigen bzw. in ausreichendem Maße zu reduzieren. Um den Betrieb fortführen zu können, hatte der Mieter selbst einen Filter zur Reinigung des verseuchten Trinkwassers einbauen lassen. Gerade (Zahn-)Arztpraxen sind zu Behandlungszwecken in besonderem Maße auf sauberes, nicht verunreinigtes Trinkwasser angewiesen, so dass bei diesen die Schwelle zum Vorliegen eines Mangels gering ist. Für den Zeitraum, in dem die Werte der Trinkwasserverordnung überschritten waren, hielt das Gericht eine Mietminderung in Höhe von 50 % für angemessen. Dieser scheint in Anbetracht der Nutzung als Zahnarztpraxis eher noch gering zu sein. Beachtlich ist, dass das Gericht selbst dann noch eine Minderung in Höhe von 20 % zugestand, als Legionellen nur noch in geringer (gesundheitlich unbeachtlicher) Konzentration im Trinkwasser vorhanden waren. Das Gericht begründete die Berechtigung für diese Minderung mit einer latent vorhandenen (Gesundheits-)Gefahr beim Gebrauch der Mietsache. Ferner bejahte das Gericht auch die Wirksamkeit der durch den Mieter ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung.

Bundesgerichtshof billigt Schmerzensgeld zu

In einer aktuellen Entscheidung des BGH wurde einer Erbin Schmerzensgeld wegen der Lungenentzündung ihres verstorbenen Vaters zugebilligt, obwohl nicht mit letzter Sicherheit nachgewiesen werden konnte, dass die Lungenentzündung durch legionellenhaltiges Trinkwasser verursacht wurde. Der BGH hielt das Vorliegen von mehreren aussagekräftigen Indizien wie z.B. eine nicht der Trinkwasserverordnung entsprechende Wasserversorgungsanlage und deren jahrelang unterbliebene Wartung für ausreichend.

Maßgebliche Entscheidungen: LG Stuttgart, Urt. v. 12.05.2015 – 26 O 286/14BGH, Urt. v. 06.05.2015 – VIII ZR 161/14

Fazit: Die beiden Entscheidungen verdeutlichen, dass Vermieter gut daran tun, die Vorgaben der Trinkwasserverordnung zu beachten, um Gewährleistungs- oder Schmerzensgeldansprüche der Mieter und im äußersten Fall eine außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter zu vermeiden. Vorsicht ist auch bei der Übertragung der Pflichten aus der Trinkwasserverordnung auf Betreiber oder Dienstleister geboten.