Mietrecht in Zeiten von Corona – Update

Der Bundestag hat am 25. März 2020 das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht veröffentlicht. Durch das Gesetz wird unter anderem mit Wirkung zum 1. April 2020 ein neuer Artikel 240 in das Einführungsgesetz zum BGB eingefügt, der Regelungen zu Mietverhältnissen enthält.

Die neuen Bestimmungen gelten für Mietverhältnisse über Grundstücke, Wohnraum und über andere Räume, also auch für Gewerberäume. Auch Pachtverträge werden erfasst. Das Kündigungsrecht des Vermieters wegen Mietrückständen, die in der Zeit vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 entstehen, wird bis zum 30. Juni 2022 ausgesetzt. Voraussetzung ist, dass die Mietrückstände auf der COVID-19-Pandemie beruhen, was der Mieter glaubhaft zu machen hat. Der Mieter kann zu dieser Glaubhaftmachung beispielsweise die Bescheinigung über staatliche Leistungen zur Abmilderung der Folgen der Corona-Krise vorlegen. Bei Betrieben, die aufgrund einer Rechtsverordnung oder behördlichen Verfügung wegen der Corona-Krise schließen mussten, soll nach der Begründung des Gesetzes der Verweis auf diese Schließung regelmäßig ausreichen.

Der Ausschluss der Kündigung ist zwingend, der Mieter kann also nicht im Rahmen einer Vereinbarung darauf verzichten. Die Kündigung wegen bereits am 1. April 2020 bestehender Mietrückstände bleibt aber ebenso möglich wie die Kündigung aus anderen Gründen als einem Zahlungsrückstand. Die Bundesregierung kann die Kündigungsbeschränkung durch Verordnung auf Rückstände erstrecken, die aus der Zeit vom 1. Juli bis 30. September 2020 stammen.

Während das Gesetz für andere Dauerschuldverhältnisse ein Leistungsverweigerungsrecht des Schuldners vorsieht, ist das für Mietverhältnisse ausdrücklich nicht der Fall. Die Miete bleibt in unveränderter Höhe geschuldet. Zahlt der Mieter nicht, gerät er in Verzug und schuldet auch Verzugszinsen. Lediglich die Kündigung wegen dieser Mietrückstände ist bis Ende Juni 2022 ausgeschlossen. Bestehen nach dieser Zeit immer noch Zahlungsrückstände aus dem zweiten Quartal 2020 in einer Höhe, die die Kündigung erlaubt, kann wegen dieser Rückstände wieder die Kündigung erklärt werden. Ein auch nur vorübergehendes Ausbleiben von Mietzahlungen für drei Monate kann aber natürlich den Vermieter ebenfalls in Schwierigkeiten bringen, wenn etwa Kredite bedient werden müssen.

Nach der Begründung des Gesetzes soll mit dieser Regelung eine ausgewogene Sonderregelung für Mietverhältnisse getroffen werden, die die Rechte von Vermieter und Mieter berücksichtigt. Das Gesetz soll also die besonderen Härten der Corona-Krise für Vermieter und Mieter angemessen berücksichtigen. Es wird damit für den Mieter schwerer, eine Reduzierung der Miete wegen eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu verlangen. In besonders schwerwiegenden Fällen bleibt dies aber möglich, wenn dem Mieter trotz der geplanten Regelung eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit unveränderter Miethöhe unzumutbar ist. Es sollte daher in jedem Einzelfall geprüft werden, ob der vorübergehende Ausschluss der Kündigung ausreichend ist. Im Zweifel empfehlen wir unverändert, frühzeitig das Gespräch mit dem Vertragspartner zu suchen, wo nötig und möglich einvernehmliche Regelungen zu treffen und diese in einem schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag zu dokumentieren.

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