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Wartungskosten im Gewerbemietrecht: Braucht es eine Kostenobergrenze?
Die Umlage von Wartungskosten betreffend Gemeinschaftsanlagen gehört zum Standard in Gewerbemietverträge. Davon umfasst sind Kosten für die regelmäßige Überprüfung und Pflege technischer Anlagen wie Aufzüge, Lüftungen oder Brandmeldeanlagen. Lange Zeit galt ihre Umlage auf den Mieter als rechtlich weitgehend unproblematisch.
Inzwischen mehren sich jedoch die gerichtlichen Auseinandersetzungen. Hintergrund sind steigende Kosten und die Frage, ob Wartungskosten formularvertraglich nur dann auf den Mieter umgelegt werden können, wenn zugleich eine Kostenobergrenze vereinbart wird.
Was ist bisher geklärt?
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können Vermieter Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen auf den Gewerbemieter übertragen. Voraussetzung ist allerdings eine angemessene betragsmäßige oder prozentuale Obergrenze. Damit soll verhindert werden, dass der Mieter unkalkulierbare Kostenrisiken trägt, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen.
Ob diese Grundsätze auch für reine Wartungskosten gelten, hat der Bundesgerichtshof bislang nicht. Genau an dieser Stelle setzt der aktuelle Meinungsstreit an.
OLG München: Auch Wartungskosten müssen kostenmäßig begrenzt werden
Das OLG München (Urteil vom 12. Februar 2026, Az.: 14 U 1880/25 e) hält eine Umlage von Wartungskosten ohne Kostenobergrenze für unwirksam. Nach Auffassung des Gerichts können auch Wartungskosten erhebliche und für den Mieter nur schwer kalkulierbare Belastungen verursachen. Dies gelte insbesondere bei komplexen technischen Anlagen in größeren Gewerbeobjekten.
Das Gericht sieht deshalb keinen entscheidenden Unterschied zu Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Auch Wartungskosten gehörten zur Erhaltungslast des Vermieters. Werden sie formularvertraglich auf den Mieter übertragen, müsse dessen Kostenrisiko durch eine Obergrenze begrenzt werden.
Mit dieser Auffassung steht das OLG München nicht allein. Ähnlich haben bereits das KG Berlin (Urteil vom 1. Dezember 2022, Az.: 8 U 50/21) und das OLG Rostock (Urteil vom 6. März 2025, Az.: 3 U 68/23) entschieden.
OLG Karlsruhe: Wartungskosten sind anders zu behandeln
Das OLG Karlsruhe (Urteil vom 27. März 2026, Az.: 4 U 102/24) hat sich dieser Sichtweise ausdrücklich nicht angeschlossen und entschieden, dass Wartungskosten auch ohne Kostenobergrenze wirksam auf gewerbliche Mieter umgelegt werden können.
Nach Auffassung des OLG Karlsruhe besteht ein wesentlicher Unterschied zwischen Wartungs- und Instandhaltungskosten. Die Wartung dient der vorbeugenden Kontrolle und Pflege technischer Anlagen. Sie soll deren Funktionsfähigkeit erhalten und Schäden gerade verhindern. Wartungskosten fallen insoweit auch regelmäßig und planbar an. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten betreffen dagegen die Beseitigung von Mängeln, Abnutzungen oder Schäden und sind deshalb deutlich schwerer kalkulierbar.
Das OLG Karlsruhe verweist ergänzend darauf, dass Wartungskosten im Wohnraummietrecht als Betriebskosten gemäß § 556 BGB grundsätzlich ohne Kostenobergrenze auf den Mieter umgelegt werden können. Der Gesetzgeber akzeptiert damit ausdrücklich eine unbegrenzte Umlage solcher Kosten. Zwar gilt § 556 BGB nicht unmittelbar für Gewerberaummietverhältnisse. Das Gewerberaummietrecht soll den Vertragsparteien jedoch traditionell mehr Gestaltungsfreiheit bieten als das Wohnraummietrecht. Daher sieht das Gericht keinen Anlass, die für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten entwickelten Grundsätze auf reine Wartungskosten zu übertragen und eine Kostenobergrenze zu verlangen.
Was bedeutet das für die Praxis?
Die gegensätzlichen Entscheidungen führen derzeit zu erheblicher Rechtsunsicherheit. Ob die Umlage von Wartungskosten in Gewerbemietverträgen ohne eine ausdrückliche Kostenobergrenze wirksam ist, hängt aktuell maßgeblich vom jeweiligen Gerichtsstand und der vertretenen Rechtsauffassung ab.
Vermieter sollten erwägen, vorsorglich auch für Wartungskosten eine angemessene Obergrenze vorzusehen.
Ausblick
Das OLG Karlsruhe hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Zudem sind die Entscheidungen des OLG München und des OLG Rostock beim Bundesgerichtshof bereits anhängig. Eine Klärung des Meinungsstreits dürfte daher nicht mehr lange auf sich warten lassen.
