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Objektüberwachung auch bei „einfachen“ Arbeiten – Architekt muss Eignung des verwendeten Putzes prüfen
Mit Urteil vom 09.09.2025 (8 U 17/24) hat das OLG Karlsruhe die Pflichten des Architekten im Rahmen der Objektüberwachung – insbesondere bei vermeintlich einfachen handwerklichen Leistungen – weiter konkretisiert. Das OLG hat hierbei entschieden, dass der Architekt, der die Objektüberwachung übernimmt, schon während der Ausführung dafür zu sorgen hat, dass der Bau plangerecht und frei von Mängeln errichtet wird. Er muss die Arbeiten in angemessener und zumutbarer Weise überwachen. Der Architekt muss bei einfachen, gängigen Arbeiten und handwerklichen Selbstverständlichkeiten (hier: Innenputzarbeiten) zwar nicht ständig auf der Baustelle anwesend sein, um diese Arbeiten zu kontrollieren. Er schuldet aber zumindest die Durchführung von stichprobenhaften Überprüfungen an Ort und Stelle, die stichprobenhafte Kontrolle des verwendeten Materials und die Endkontrolle.
Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:
Ein Bauträger beauftragte einen Architekten mit den Leistungsphasen 6 bis 9 der Objektplanung (§ 34 HOAI) für einen Neubau sowie die Sanierung eines Altbaus. Nach Abschluss der Innenputzarbeiten im Keller des Altbaus zeigten sich erhebliche Mängel: Der Putz platzte ab und lag bereichsweise hohl. Ein gerichtlicher Sachverständiger stellte fest, dass der verwendete Putz aufgrund der hohen Luftfeuchtigkeit und fehlender Außenabdichtung des Kellers für die Verwendung in Kellerräumen ungeeignet war. Erforderlich wäre ein spezieller Sanierputz gewesen. Der Bauträger verlangte daraufhin klageweise vom Architekten Schadensersatz in Form eines zweckgebundenen Vorschusses. Der Architekt wandte ein, dass derartige Mängel auch bei einer engmaschigen Kontrolle der ausführenden Handwerker nicht vermeidbar gewesen wären und auch ohne fachkundige Unterstützung erkennbar gewesen wären.
Das OLG gab der Klage des Bauträgers statt. Diesem steht ein Vorschussanspruch gemäß §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB zu. Der Architekt hat seine Objektüberwachungspflicht verletzt, weil er bei den Innenputzarbeiten im Keller des Altbaus nicht auf die Verwendung eines geeigneten Sanierputzes hingewirkt hat. Zwar ist bei einfachen und gängigen Arbeiten – wie Innenputzarbeiten – keine dauerhafte Anwesenheit auf der Baustelle geschuldet. Der Architekt muss jedoch zumindest
- stichprobenhafte Kontrollen vor Ort durchführen,
- das verwendete Material stichprobenartig überprüfen und
- eine Endkontrolle vornehmen.
Gerade aufgrund der besonderen Umstände eines Altbaukellers hätte der Architekt die Eignung des eingesetzten Materials prüfen müssen. Dass der verwendete Putz für feuchte Kellerräume ungeeignet war, hätte ohne Weiteres festgestellt werden können.
Die Entscheidung verdeutlicht, dass sich die Objektüberwachung des Architekten nicht auf eine bloße Endkontrolle beschränken darf – auch nicht bei vermeintlich einfachen oder handwerklich selbstverständlichen Leistungen. Besonders relevant ist die Klarstellung, dass die Überwachungspflicht auch die Prüfung des eingesetzten Materials umfasst. Welche Maßstäbe bei der Materialprüfung gelten, hängt jedoch dann vom Einzelfall ab.
