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Hoher Wohnbedarf und moderne Siedlungskonzepte fordern nicht nur Planer und Projektentwickler, sondern auch den Gesetzgeber.

Das "urbane Gebiet" - neue Chancen für die Innenentwicklung?

Im Mai 2017 hat der Gesetzgeber mit einer weiteren Novelle zum Städtebaurecht neue Spielräume geschaffen, um dem Problem des hohen Wohnbedarfs zu begegnen. Kernstück der Änderung ist die Einführung der neuen Gebietskategorie „Urbanes Gebiet“ in der Baunutzungsverordnung (§ 6a BauNVO). Zusätzlich wird die Ausweisung neuer Baugebiete im Anschluss an im Zusammenhang bebaute Ortsteile erleichtert. Wir stellen die neue Rechtslage mit ihren Chancen und Risiken vor.

Kommunen können nun in stark verdichteten Ballungsräumen durch Bebauungsplan Urbane Gebiete festlegen. Ziel ist eine „Stadt der kurzen Wege“, in der sowohl Wohngebäude als auch Büros, Gewerbebetriebe sowie sportliche und soziale Anlagen zulässig sind. Gegenüber der unveränderten Kategorie des „Mischgebiets“ bietet das Urbane Gebiet deutlich mehr Flexibilität. Gemäß der geänderten Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) sind am Tag (6 bis 22 Uhr) Pegel bis 63 dB(A) und damit drei Dezibel mehr als im Mischgebiet zulässig. Außerdem muss – anders als im Mischgebiet – die Wohn- und Gewerbenutzung nicht ungefähr gleichgewichtig durchmischt sein. Damit können im Urbanen Gebiet ehemalige Gewerbeimmobilien zu Wohnungen umgenutzt werden, auch wenn Wohngebäude bereits in der Überzahl sind.

Dem Ziel der Innenentwicklung dient außerdem die deutliche Anhebung der zulässigen Geschossflächenzahl GFZ (Verhältnis der nutzbaren Geschossfläche zur Grundstücksfläche) und der Grundflächenzahl GRZ (nutzbare Grundfläche zur Grundstücksfläche). Die GFZ beträgt im Urbanen Gebiet 3,0 gegenüber 1,2 im Mischgebiet, die GRZ immerhin 0,8 gegenüber 0,6. Wie schon bisher können die Werte „aus städtebaulichen Gründen“ noch überschritten werden.

Insgesamt wird sich vor allem in dicht besiedelten Großstädten eine Ausweisung Urbaner Gebiete anbieten, während eine Neuausweisung in ländlicheren Gegenden weniger sinnvoll oder erforderlich erscheint. Die Neuregelung ist in jedem Fall zu begrüßen. In der Praxis muss sich dieses Modell aber noch beweisen. Denn ein zunehmendes Nebeneinander von Wohnen und immissionsträchtigen Betrieben sorgt zweifellos für erhebliches Konfliktpotenzial.

So wird sich im Einzelfall die Frage stellen, ob gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt werden können. Als mögliches rechtliches Hindernis ist weiterhin zu beachten, dass der maßgebliche Richtwert zum Lärmschutz nur am Tag um drei Dezibel erhöht wurde, in der Nacht (22 bis 6 Uhr) aber – wie im Mischgebiet – 45 dB(A) einzuhalten sind. Hier hätte der Gesetzgeber den Kommunen planerische Lösungswege an die Hand geben und passive Lärmschutzmaßnahmen (Schallschutzfenster) erlauben können. Solche sind im Bauplanungsverfahren aber weiterhin unzulässig, sodass zur Abhilfe in Konfliktlagen nur die Ausrichtung der Gebäude oder aktive Lärmschutzmaßnahmen (Schallschutzwand) in Betracht kommen.

Eine Möglichkeit zur Lösung solcher Konflikte liefert das Gesetz aber doch gleich mit. So kann der Bebauungsplan etwa eine Wohnnutzung im Erdgeschoss an der Straßenseite nicht oder nur ausnahmsweise zulassen. Um gleichwohl mehr Wohnraum zu schaffen, kann zugleich festgesetzt werden, dass oberhalb eines bestimmten Geschosses – das von Straßenlärm weniger betroffen ist – nur Wohnungen und keine anderen Nutzungen zulässig sind. Vergleichbare Regelungsmöglichkeiten gibt es zwar auch in anderen Baugebieten, dort aber unter der Voraussetzung „besonderer städtebaulicher Gründe“, welche im Urbanen Gebiet nicht vorliegen müssen. Schließlich kann die Gemeinde auch festlegen, dass ein bestimmter Teil der Geschossfläche entweder für Wohnungen oder für gewerbliche Nutzungen verwendet werden muss.

Auch wenn das Urbane Gebiet wie gesagt keine gleichgewichtige Nutzungsmischung voraussetzt, darf der Gebietscharakter durch solche einschränkenden Festsetzungen jedoch nicht aufgegeben werden. Problematisch könnte es daher sein, wenn in weiten Teilen eines Urbanen Gebiets ausschließlich Wohnnutzung erlaubt würde und faktisch ein Allgemeines Wohngebiet entsteht. Hier wird sich die Rechtsprechung in Zukunft mit Abgrenzungsfragen beschäftigen müssen.

Vereinfachte Besiedelung des Außenbereichs

Eine weitere – und teilweise durchaus gegenläufige – Variante zur Antwort auf den Wohnbedarf hat der Gesetzgeber durch Einfügung eines neuen § 13b in das Baugesetzbuch vorgesehen. Danach können durch Bebauungspläne mit einer Grundfläche von weniger als 10.000 Quadratmetern auf Flächen im Außenbereich Wohnnutzungen im beschleunigten Verfahren ermöglicht werden, wenn die Flächen an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen. Diese Regelung gilt (zunächst) befristet bis zum 31. Dezember 2019. Im beschleunigten Verfahren kann auf eine Umweltprüfung, eine Anwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung sowie eine Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan verzichtet werden.

Diese Öffnung des Außenbereichs für sog. „nicht privilegierte“ Vorhaben unter vergleichsweise geringen Anforderungen stellt ein Novum in der Geschichte des Baurechts dar. Ein gewisser Widerspruch zum Ziel der Einführung des Urbanen Gebiets, wodurch eine zusätzliche Flächeninanspruchnahme gerade eingeschränkt werden soll, lässt sich nicht verleugnen. Es ist aber davon auszugehen, dass insbesondere kleinere Gemeinden diese Möglichkeit zur Erschließung neuer Wohngebiete dankbar annehmen werden.

Umnutzung im Innenbereich

Eine weitere Erleichterung für die Schaffung von Wohnraum betrifft den nicht beplanten Innenbereich. Genehmigungsvoraussetzung ist dort an sich, dass sich Vorhaben nach Art und Maß ihrer baulichen Nutzung sowie nach der Bauweise und der überbauten Grundfläche in die nähere Umgebung einfügen. Diese Umstände werden auch bei Nutzungsänderungen geprüft und erschweren daher vielfach die Aufnahme anderer Nutzungen in bestandsgeschützten Gebäuden. Durch die aktuelle Novelle werden jedoch Nutzungsänderungen sämtlicher baulicher Anlagen zu Wohnzwecken privilegiert, sodass nicht mehr geprüft wird, ob sie sich „einfügen“. Bislang galt diese Privilegierung nur für die Umnutzung ehemaliger Gewerbe- oder Handwerksbetriebe.

Insgesamt bietet die Novelle verschiedene, teils neuartige Ansätze, um je nach vorhandener Situation weitere Wohnflächen zu erschließen oder vorhandene Flächen zu verdichten. Die Planungspraxis wird hiervon zweifellos regen Gebrauch machen. Wie angesprochen werden sich gleichwohl weiterhin einzelne Probleme stellen, für die individuelle Lösungen gefunden werden müssen.

Alexander Häcker, Rechtsanwalt 

Alles Weitere zur aktuellen Novelle des Städtebaurechts finden Sie hier.



Berater: Alexander Häcker

Rechtsgebiet: Immobilienrecht

Branche: Immobilien und Bauen

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