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Bundesgerichtshof ändert seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen-Klauseln in Mietverträgen

Nie mehr renovieren?

Entgegen weit verbreiteter Auffassung ist im Ausgangspunkt der Vermieter und nicht der Mieter zur Renovierung der Mietsache verpflichtet. In Mietverträgen wird diese Verpflichtung jedoch regelmäßig auf den Mieter abgewälzt. Solche Renovierungsklauseln beschäftigen die Rechtsprechung seit vielen Jahren. Nun dürfte eine lange Reihe von Entscheidungen zu Renovierungsklauseln ihr vorläufiges Ende gefunden haben.

Der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat am 18. März 2015 in gleich drei Urteilen zu vergleichbaren Fällen entschieden, dass Schönheitsreparaturen nicht durch formularmäßige Renovierungsklauseln in Mietverträgen auf Wohnungsmieter abgewälzt werden können, wenn die Räume bei Mietbeginn unrenoviert übergeben wurden.

„Wer eine unrenovierte Wohnung bezieht, darf diese bei Auszug auch unrenoviert an den Vermieter zurückgeben.“

Diese in der Bevölkerung weit verbreitete Auffassung entsprach bislang nicht der Rechtsprechung des BGH. Tatsächlich enthalten die meisten Mietverträge sogenannte Renovierungsklauseln, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichten, und zwar ohne Rücksicht auf den Zustand der Mietsache bei Übergabe. Bisher hielt der Bundesgerichtshof diese Klauseln für wirksam, wenn der Mieter hinsichtlich der Häufigkeit der Renovierung nicht an starre Fristen gebunden war.

In den Urteilen vom 18. März 2015 hat der BGH nun eine Kehrtwende in seiner Rechtsprechung vollzogen. Die tragende Begründung des BGH besteht darin, dass der Mieter nicht verpflichtet werden darf, Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. In den Augen der Richter wird der Mieter hierdurch unangemessen benachteiligt.

Die Entscheidungen vom 18. März 2015 haben die Möglichkeit des Vermieters, den Mieter zur Durchführung von Renovierungsmaßnahmen zu verpflichten, indes nicht generell beseitigt. So bleiben Renovierungsklauseln selbstverständlich wirksam, wenn die Räume bei Mietbeginn in renoviertem Zustand übergeben wurden. Es ist unverändert zu empfehlen, den Zustand der Mieträume bei Übergabe genau zu dokumentieren, um für etwaige spätere Streitigkeiten gerüstet zu sein.

Eine Ausnahme hat der BGH in seiner vorgenannten Rechtsprechung zugelassen. Schönheitsreparaturen können auch bei Überlassung einer unrenovierten Mietsache (weiterhin) wirksam auf den Mieter abgewälzt werden, sofern dieser durch einen wirtschaftlichen Ausgleich (etwa die Gewährung einer mietfreien Zeit) so gestellt wird, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden.

Der Dokumentation solcher Vereinbarungen kommt daher entscheidende Bedeutung zu. Ferner muss damit gerechnet werden, dass künftig die Frage nach dem angemessenen Ausgleich die Gerichte beschäftigen dürfte. Auch hier gilt die Empfehlung, dass dieser Ausgleich tatsächlich angemessen sein sollte und entsprechend im Mietvertrag zu dokumentieren ist.

Die Urteile vom 18. März 2015 betreffen unmittelbar nur das Wohnraummietrecht. Die Urteilsbegründungen lassen sich aber gleichermaßen auf das Gewerberaummietrecht übertragen. Es ist daher mit hoher Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass sich der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Senat des Bundesgerichtshofs der Rechtsprechung des VIII. Senats anschließen wird. Es wäre nicht das erste Mal.

Maßgebliche Entscheidungen: BGH, Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 BGH, Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 242/13 BGH, Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 21/13

Fazit: Vermieter von Gewerberäumen sollten die vom BGH aufgestellten Grundsätze bei der Gestaltung von Mietverträgen vorsorglich beachten. Für Mieter von Gewerberäumen besteht gegebenenfalls erhebliches Einsparpotenzial. In Bestandsverträgen vereinbarte Renovierungspflichten könnten entfallen, wenn die Mietsache unrenoviert übergeben und kein angemessener wirtschaftlicher Ausgleich für die unrenovierte Überlassung der Mietsache gewährt wurde. 



Ansprechpartner: Dr. Jochen Stockburger, Felix Wolfrum

Rechtsgebiete: Immobilienrecht

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