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Wettbewerbsverbote in Gewerbemietverträgen geraten immer stärker ins Wanken: Das Bundeskartellamt hat sogenannte Radiusklauseln in Mietverträgen über Einzelhandelsflächen für unzulässig erklärt (BKartA, Beschl. v. 03.03.2015, Az. B1-62/13; nicht bestandskräftig).

Kein Schutz vor Konkurrenz im Umkreis – Bundeskartellamt beschränkt Radiusklauseln in Gewerbemietverträgen

Der Vermieter hatte seinen Mietern in diesen Vertragsklauseln untersagt, in einem Umkreis von 150 km ihre Markenartikel auf Mietflächen konkurrierender Vermieter zu vertreiben. Nach Auffassung der Kartellbehörde dürfen solche Wettbewerbsverbote aber nur auf maximal 50 km und eine Laufzeit von höchstens fünf Jahren erstreckt werden. Die Argumentation des Vermieters – hier eines Outlet- Center-Betreibers, dass ohne diese Radiusklausel eine Kannibalisierung der Mieter zu befürchten sei, erkannte das Bundeskartellamt nicht an. Es sei nicht erwiesen, dass die Geschäfte im jeweiligen Outlet-Center nicht wirtschaftlich betrieben werden könnten, wenn Kunden im Umkreis von mehr als 50 km die gleichen Marken in anderen Outlet-Centern kaufen könnten.

Eine umgekehrte Klausel, die dem Vermieter untersagte, Gewerbeflächen an Konkurrenten des Mieters zu verpachten, hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf bereits Ende Januar 2014 für unzulässig erklärt (Urt. v. 29.01.2014, VI-U (Kart) 19/13). Es hatte damals entschieden, dass die Abrede zwischen einem Flughafenhotel und dem Flughafen, keine weiteren Flächen in der Nachbarschaft an andere Hotels zu vermieten, unwirksam ist. So wie das Bundeskartellamt in der Radiusklausel-Entscheidung sah auch das OLG Düsseldorf den Wettbewerb um Mietflächen als in übermäßiger Weise beschränkt an.

Was Mietern und Vermietern bleibt, ist der Rückgriff auf den ungeschriebenen Rechtsgrundsatz des „mietvertraglichen Konkurrenzschutzes“. Nach diesem von der Rechtsprechung im deutschen Recht anerkannten Grundsatz hat der Vermieter die Loyalitätspflicht, in unmittelbarer Angrenzung zum Mieter keine Flächen an Konkurrenten des Mieters zu vergeben. Dies gilt aber nur für die vermietete Fläche selbst, und nicht für abgetrennte Flächen in Nachbarschaft zu den vermieteten Gewerbeflächen. Darüber hinaus ist bislang auch zweifelhaft, ob dieser Grundsatz mit dem europäischen Kartellrecht vereinbar ist. In grenzüberschreitenden Sachverhalten erscheint es daher durchaus möglich, dass auch dieses Prinzip durch den Europäischen Gerichtshof „gekippt“ wird.

Fazit: Weder Mieter noch Vermieter können zukünftig sichergehen, dass sie in größerem Umfang vor Konkurrenz geschützt sind. Ob die in vielen Gewerbemietverträgen gängigen Klauseln wirksam sind, dürfte nach den jüngsten Entscheidungen zweifelhaft sein. Soweit die entsprechenden Klauseln zeitlich unbegrenzt sind oder räumlich über das erforderliche Maß hinausgehen, ist eine Anpassung dringend empfehlenswert. Anderenfalls laufen Mieter und Vermieter Gefahr, ins Visier der Kartellbehörden zu geraten oder vor Gericht ihren vermeintlichen Schutz vor Konkurrenz zu verlieren.



Ansprechpartner: Dr. Stefan Meßmer, Dr. Jochen Bernhard, Maître en droit

Rechtsgebiete: Kartellrecht

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