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Übt ein Mieter die vertraglich vereinbarte Option auf Verlängerung des Mietverhältnisses aus, ohne dass er sich seine Gewährleistungsrechte für bereits vorhandene und ihm positiv bekannte Mängel des Mietgegenstands vorbehält, so führt dies nicht dazu, dass er für die Zukunft mit seinen Gewährleistungsrechten für ihm zum Zeitpunkt der Optionsausübung positiv bekannte Mängel ausgeschlossen ist.

Gewerberaummietrecht – Vorbehaltlose Ausübung der Verlängerungsoption bringt Mieter nicht um seine Mängelrechte

So hat der Bundesgerichtshof (BGH) Ende vergangenen Jahres geurteilt. Diverse Oberlandesgerichte und die überwiegende Auffassung in der juristischen Literatur hatten bislang die Auffassung vertreten, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter einem Vertragsabschluss gleichkommen würde, so dass die Ausübung der Verlängerungsoption in Kenntnis vorhandener Mängel an der Mietsache in Betracht der Vorschrift des § 536b BGB zu einem Ausschluss der mietvertraglichen Gewährleistungsrechte führen würde. § 536b BGB bestimmt, dass der Mieter mit Gewährleistungsrechten für Mängel der Mietsache ausgeschlossen ist, die ihm bei Abschluss des Mietvertrags positiv bekannt sind. Lediglich vereinzelt wurde bislang in der juristischen Literatur vertreten, dass durch Realisierung eines im Mietvertrag bereits angelegten Verlängerungsmechanismus nur das bisherige Mietverhältnis fortgesetzt werde, nicht aber ein Neues begründet werde, so dass eine entsprechende Anwendung des § 536b BGB nicht möglich sei.

Kein neuer Vertrag durch Ausübung einer Verlängerungsoption

Der BGH stellte in seinen Entscheidungsgründen ausdrücklich darauf ab, dass durch Ausübung eines im Ausgangsmietvertrag bereits angelegten Optionsrechts durch den Mieter ein neuer Vertrag im Sinne des § 536b BGB gerade nicht zustande kommt.

Keine entsprechende Anwendung von § 536b BGB bei Ausübung einer Verlängerungsoption

Im Übrigen stellte der BGH auch klar, dass eine entsprechende Anwendung des § 536b BGB auf die vorbehaltlose Ausübung der Verlängerungsoption durch den Mieter dem Gesetzeszweck der Vorschrift des § 536b BGB widersprechen würde. Die vorbehaltlose Optionsausübung durch den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses sei von der Situation des Vertragsschlusses bzw. Vertragsbeginns verschieden. Der Mieter setze sich durch die Ausübung der Verlängerungsoption während des laufenden Mietverhältnisses gerade nicht dem Vorwurf des widersprüchlichen Verhaltens dergestalt aus, dass er eine mangelhafte (Miet-)Sache von vornherein als vertragsgerecht akzeptiert. Gerade diese Situation soll nach Auffassung des BGH durch die Vorschrift des § 536b BGB geregelt werden. Ein Ausschluss von Mängelrechten durch die vorbehaltlose Ausübung der Verlängerungsoption kann daher zulasten des Mieters lediglich im Einzelfall unter Berücksichtigung und Anwendung der Grundsätze von Treu und Glauben nach § 242 BGB möglich sein.

Maßgebliche Entscheidung: BGH, Urt. v. 05.11.2014, XII ZR 15/12

Fazit: Mit der Entscheidung des BGH ist nunmehr für die Praxis geklärt, dass ein Mieter sich bei Ausübung einer vertraglich vereinbarten Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten wegen vorhandener und ihm bekannter (Alt-)Mängel an der Mietsache nicht ausdrücklich vorbehalten muss.



Ansprechpartner: Dr. Jochen Stockburger, Marc Ehrmann, LL.M.

Rechtsgebiete: Immobilienrecht

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